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midea2


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融创、恒大、富力的股东们,终于坐不住了!

 

最近,一哭二闹三上吊的房企少了,自掏腰包高调自救的多了。

老板们终于坐不住了。

富力地产的两位股东,不仅积极购入公司股份,还为富力地产提供了约80亿港元的股东资金;

当代置业的两位股东宣布拿出8亿元贷款给公司,用来解决到期债务偿还等问题;

融创的孙老板不仅卖掉了国内最大商品房交易平台贝壳的股份,也掏出自己的4.5亿美元,无息借给融创使用;

呼声最高的许老板也把自己的资产卖的卖,押的押,为集团筹集了70亿现金。已经变卖的资产包中,包括香港的三栋别墅,还有几架私人飞机,据说还将位于深圳湾一号和广州珠江新城自住的房子摆上了货架。

恕我直言,接下来可能还会有更多的房企老板自掏腰包救助企业。

因为,他们的美元债已经屎到屁股门,要爆了。

恒大、融创、富力都是中国房企中的美元债存量大户,截止到10月底,恒大有140亿美元待还、融创有77.62亿美元待还,富力有50.85亿美元待还。

 

注意!

这些美元债的偿债高峰期就在明年!

房企明年到期的美元债务累计3560.2亿元,仅1月就有463.85亿元要还。

 
 

目前迫不得自掏腰包的老板们,基本都是有即将到期或已经到期的美元债务。

其中,当代置业10月25日到期一笔12.85%高利率的美元票据本金及应付利息未能如期支付,

就在违约当日,当代置业宣布股东将向公司提供约8亿元股东贷款。

而恒大同样是再次踩在宽限期的最后一天,也就是11月11日,支付了三笔美元债利息,合计1.48亿美元。

为什么房企这么看重美元债的违约?

因为国内的债务,处理的办法很多,可以实物兑付、申请债务延期、银行还可以计提损失。

但是美元债不一样,一旦房企有还不上钱的的可能,海外评级机构就会下调评级,负面情绪蔓延。如果债务到期真的还不上,紧接着海外的债权方就会对违约房企提出破产申请,并呼吁其他债券投资者加入其中。

这样一来,房企就真的形成实质性违约了,

所以美元债才是房企暴雷的关键。

这就是为什么恒大推迟了对国内信托和银行支付到期贷款的利息,却赶在最后一天把美元债利息还上了。

美元债,曾为房地产的“野蛮生长”提供了温床。

如今却成了房企违约暴雷的炸药桶。

举债扩张的时候有多疯狂,现在就有多酸爽。

从2018年开始,伴随着房住不炒的大旗,为了遏制房地产泡沫,各地收紧了开发贷,提高了开发贷门槛,防止资金过多流入房地产。

但是,政策和资金的双向收紧,并没有让房企停下举债扩张的脚步。相反,他们玩的更野了。

疯狂海外发债成了房企最主要的融资手段,甚至不惜以百分之十几的高利率铤而走险。

这其中就有野心勃勃的当代置业,

当代置业曾多次表示要向500亿销售额进发,并在2017年激进拿地总花费102亿元获取了13块土地,而当代置业2017年净利润只有8.27亿元。

为了实现几十倍的跨越式发展,当代置业曾于2018年12月发行了一笔1.5亿美元的优先票据,利率高达15.5%。

目前,当代置业存续美元债共5只,存续规模超13亿美元,平均票息高达11.58%。

当代置业的利润,一定程度上也被高息债务所蚕食。近五年来,公司的净利润规模始终未超过10亿元。从经营性现金流看,仅2018年末经营现金流为正,其余的2016年、2017年、2019年、2020年均为负。

对于发债利率相对较高的房企,美元债就好比高利贷。但是对规模有着偏执追求的他们,手里没钱,也要借高利贷扩张、扩张、再扩张。

美元债也只是这帮疯子不顾一切疯狂扩张规模的融资手段之一。

2020年,蓝光发展的销售额迈入千亿大关,成为年度黑马,背后闪现着大量金融机构身影的少数股东对此作出了不少贡献。

这些机构以债权或股权的投资形式助推了蓝光发展的规模壮大。

上交所在今年6月份的问询函里便着重关注了蓝光发展的少数股东权利中是否存在“明股实债”等问题。当时蓝光发展表示,不存在与少数股东方约定有关固定收益退出等兜底条款。

讽刺的是,

蓝光前脚否认,后脚就被几家私募基金告上了法庭,要求其子公司支付股权回购价款,总涉案金额约为4.58亿元。

上交所提到的“明股实债”,是很多房企的另一种更冒险的融资手段。

房企以合作的方式获取土地,拿地时的资金多来自资本机构,而资本机构占据项目的一部分股权,但是当项目结算时,房企将会从资本机构里把股权回购,所以一些房企的负债率看起来并不高,但实际上是明股实债,股权重估收益其实是利润,融资利率偏高。

蓝光、当代置业、奥园、建业等百强企业,近几年的加速扩张,玩的都是明股实债。

但是这种“明股实债”的模式即是高息过桥资本,是追求加速扩张的房企在融资困难的市场上的一种找钱方式。这种融资模式最大的好处,就是账面的负债率会极低,也隐现了房企与机构之间的利益博弈。

但是这种模式风险极大,一但销售市场下行,这些高利率的表外“隐匿债务”便会吞掉一大半的利润,也间接影响房企真实的偿债能力。

所以今年很多踩了一条、两条红线的房企意外暴雷,也多是隐匿债务在作怪。

当初,是美元债和隐匿债务助推了房企的快速扩张,如今,他们却也成了房企暴雷的炸药桶。

很多房企,

面对“房住不炒”政策监管压力,依然在大量举债放肆扩张,盲目追求规模化;

面对“三道红线”融资监管压力,并未真正重视“去杠杆”,而是将一部分精力用在了如何粉饰财报数据上;

面对“美元债务”的还债压力,哭爹喊娘无计可施之后,不得不自掏腰包救助企业。

有人说恒大走到今天,委屈。

如果不是负面新闻缠身,从而导致住房销售出现问题,资金链还不至于立马断裂。正是连续的负面新闻,给恒大的伤口撒了很多盐,让恒大连痛的感觉都无法找到。

也有人说这么多房企违约暴雷,高层怎么不救助呢,不注资呢?

如今房企老板们的自掏腰高调自救,有人还真感动了,觉得他们有担当。

哼,

房价猛涨赚钱的时候高歌猛进年年大把分红,年会员工麻袋装钱,一监管就装委屈哭穷,房价还没怎么跌就开始装死,铤而走险高负债扩张经营的时候想过寒冬吗?

预售款任意花随便花的时候想过这是买房人的血汗钱吗?

为了卖房虚假宣传,楼盘烂尾的时候想过买房人的六个钱包吗?

没想过。

只想着做大、做大、再做大。

但是,接下来大概率不会有这么密集的暴雷了。

因为这帮蒙眼狂奔在悬崖边的疯子,跑的最快的恒大、泰禾、华夏幸福、花样年、蓝光等已经蒙着眼掉进悬崖了,跑在他们后面的看到他们的情况,会停下脚步,重新规划路线。

所以现在已经暴雷以及后面排着队的问题房企,让这个行业步入了健康。如果让千万家开发商继续集体蒙眼狂奔,谁也不敢预测最终会发生什么。

是这些出问题的房企用身体力行的教训,警告了行业要调整,方向要变。

现在,只是黎明前的黑暗。

好吧,写到最后还是要提醒大家,谁的钱也不是大风狂刮来的,都是辛辛苦苦挣得,买房的时候千万了解开发企业的资金情况,以免被坑。

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TOP Posted: 2021-11-26 10:24 | 回樓主
shaerzzr


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文章把这些房企控制人说成了沙雕?这些人是沙雕就不会功成名就了。
海外这些高息借债,难道不是转移资产的方式?海外注册公司,然后从海外银行低息或无息贷款,然后高息再借贷给自己的关联方,把财产用支付利息的手段转移出去!很多宣传都是他们卖惨的一种手段,吃瓜群众还信以为真,别人早就布局好了退路,接盘的韭菜也就看着富豪们表面上倒霉,安慰下自己的红眼病而已。
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mqzlp


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zhangxinba


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该来的,一样都不会落下
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anxi185


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谢谢分享!
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whitek


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坐等暴雷
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hello


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感谢分享。
如果发现问题就能改正,社会就不会有这么多问题了,So…
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pangxia75


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最终会发生什么
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xuanxi


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驴粪蛋
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zrong
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不能降价,二手房挂牌增量,房产税,银行限贷,人口增长率转负,债券兑付危机,整体经济疲软,原材料物价暴增,外资撤离
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zycchen


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这些美元债的偿债高峰期就在明年!
坐等吃瓜
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scaoping


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国外不能违约,国内就可以,这操作果然很天朝
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各种分析,我倒是认为穷庙富方丈,香火钱被弄走了,暴雷最惨的是借钱,贷款买房的人,啥都没拿到,一直在还贷
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所以物价暴涨几乎是肯定的了
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